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    二手房怎樣過戶 最新二手房過戶流程及注意事項詳解

    瀏覽: 作者: 來源: 時間:2020-12-09 分類:相關知識
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    二手房是已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產。它是相對開發商手里的商品房而言,是房地產產權交易三級市場的俗稱。包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經濟適用房、限價房。最近幾年二手房因其價格等優勢受到了不少購房者的歡迎,但是有很多朋友在二手房過戶過程中會出現這樣或那樣的問題,購買二手房需要的手續比較繁瑣,包括繳納稅費、辦理過戶手續等等。那么二手房怎樣過戶?二手房過戶流程是怎樣的?今天我為大家整理了二手房過戶的整套流程以及買二手房必須知道的注意事項。希望對你們二手房怎樣過戶的解答有所幫助。

    二手房怎樣過戶

    1、2015二手房過戶之買方咨詢

    買賣雙方創建信息溝通渠道,買方了解住房整體現狀及產權狀況,要求賣方提供合法的證件,包括住房所有權證書、身份證件及其它證件。

    2、2015二手房過戶之簽合同

    賣方提供了住房的合法證件,買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經程序),買賣雙方簽訂住房買賣合同(或稱住房買賣契約)。買賣雙方通過協商,對住房坐落位置、產權狀況及成交價格、住房交付時間、住房交付、產權辦理等達成一致意見后,雙方簽訂至少一式三份的住房買賣合同。

    3、2015二手房過戶之辦理過戶

    買賣雙方共同向房地產交易管理部門提出申請,接受審查。買賣雙方向房地產管理部門提出申請手續后,管理部門要查驗有關證件,審查產權,對符合上市條件的住房準予辦理過戶手續,對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請,禁止上市交易。

    4、2015二手房過戶之立契

    房地相關部門根據交易住房的產權狀況和購買對象,按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后,交易雙方才能辦理立契手續?,F在北京市已取消了交易過程中的房地產賣契,即大家所俗稱的“白契”。

    5、2015二手過戶之繳納稅費

    稅費的構成比較復雜,要根據交易住房的性質而定。比如房改房、危改回遷房、經濟適用房與其它商品房的稅費構成是不一樣的。

    6、2015二手房過戶之辦理產權轉移過戶手續

    交易雙方在房地產交易管理部門辦理完產權變更登記后,交易材料移送到發證部門,買方憑領取住房所有權證通知單到發證部門申領新的產權證。

    7、2015二手房過戶之銀行貸款

    對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完住房買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續,銀行審核買方的資信,對雙方欲交易的住房進行評估,以確定買方的貸款額度,然后批準買方的貸款,待雙方完成產權登記變更,買方領取住房所有權證后,銀行將貸款一次性發放。

    8、2015二手房過戶之打余款完成交易

    買方領取住房所有權證、付清所有房款,賣方交付住房并結清所有物業費后雙方的二手住房買賣合同全部履行完畢。

    2015二手房過戶注意事項

    一、2015二手房過戶注意事項之住房產權是否明晰

    有些住房有好多個共有人,如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的,對此買受人應當和全部共有人簽訂住房買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產,買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

    二、2015二手房過戶注意事項之土地情況是否清晰

    二手房中買受人應注意土地的使用性質,看是劃撥還是出讓,劃撥的土地一般是無償使用,政府可無償收回,出讓是房主已繳納了土地出讓金,買受人對住房享有較完整的權利;還應注意土地的使用年限,如果一個住房的土地使用權僅有40年,房主已使用十來年,對于買受人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時,就有點不劃算。

    三、2015二手房過戶注意事項之住房手續是否齊全

    房產證是證明房主對住房享有所有權的惟一憑證,沒有房產證的住房交易時對買受人來說有得不到住房的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣,即使現在沒有將來辦理取得后,房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的住房進行交易。

    四、2015二手房過戶注意事項之交易住房是否在租

    有些二手房在轉讓時,存在物上負擔,即還被別人租賃。如果買受人只看房產證,只注重過戶手續,而不注意是否存在租賃時,買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可"買賣不破租賃",也就是說住房買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視,也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

    五、2015二手房過戶注意事項之福利住房是否合法

    房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房,在轉讓時有一定限制,而且這些住房在土地性質、住房所有權范圍上有一定的國家規定,買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。

    六、2015二手房過戶注意事項之市政規劃是否影響

    有些房主出售二手房可能是已了解該住房在5到10年左右要面臨拆遷,或者住房附近要建高層住宅,可能影響采光、價格等市政規劃情況,才急于出售,作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。

    七、2015二手房過戶注意事項之物管費用是否拖欠

    有些房主在轉讓住房時,其物業管理費,電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠,且已欠下數目不小的費用,買受人不知情購買了此住房,所有費用買受人有可能要全部承擔。

    八、2015二手房過戶注意事項之單位住房是否侵權

    一般單位的住房有成本價的職工住房,還有標準價的職工住房,二者土地性質均為劃撥,轉讓時應繳納土地使用費。再者,對于標準價的住房一般單位享有部分產權,職工在轉讓時,單位享有優先購買權。買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。

    九、2015二手房過戶注意事項之中介公司是否違規

    有些中介公司違規提供中介服務,如在二手房貸款時,為買受人提供零首付的服務,即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買受人以為自己占了便宜,豈不知如果被銀行發現,所有的責任有可能自己都要承擔。

    十、合同約定是否明確

    二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面,但對于一些細節問題還應約定清楚,如:合同主體、權利保證、住房價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。

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